Wie kann ein Eigenheim eine reine Lifestyle-Entscheidung bleiben? // Einfluss eines Immobilienkaufs auf FIRE

Lesezeit: 10 Minuten

Auch wenn ich nicht mehr so viele neue Artikel schreibe, liebe ich meinen Blog sehr. Immer mal wieder lese ich meine alten Artikel, um mich an etwas zu erinnern oder einfach, um nachzuempfinden, wie ich damals über eine Frage gedacht habe. Manchmal ändere ich meine Meinung später oder die äußeren Umstände ändern sich.

Bei meiner Entscheidung ab Januar 2025 eine 4-Tage-Woche zu arbeiten, waren es die äußeren Umstände, die sich zum Vorteil für mich geändert haben. Bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim habe ich meine Meinung geändert, zumindest ein bisschen. Christoph war nie so kategorisch gegen ein Eigenheim wie ich und im Laufe der Jahre ist bei ihm der Wunsch nach den eigenen vier Wänden stärker geworden. Also haben wir uns im Sommer 2024 zusammengesetzt und einmal fundiert nachgerechnet, welches Budget wir für einen Hauskauf tatsächlich hätten.

Die Grundidee der Berechnung:

Welches Budget inklusive Kaufnebenkosten und etwaigen Renovierungskosten können wir jetzt für eine Immobilie ausgeben, um finanziell in der genau gleichen Situation zu sein, wenn im Gegenzug unsere jährlichen Kosten (ab sofort) dauerhaft um unsere Kaltmiete sinken?

Wenn wir ein Eigenheim innerhalb dieses Budgets erwerben würden, wäre der Hauskauf eine reine Lifestyle-Entscheidung ohne Einfluss auf unseren Finanzplan und das Ziel, mit 45 Jahren FIRE zu erreichen und in Rente zu gehen.

Budgetfindung mit FIRE-Simulationsrechner

Um dieses Budget zu finden, habe ich mit Hilfe verschiedener FIRE-Simulationsrechner (die alle das gleiche Ergebnis zeigen, da sie auch auf den gleichen Daten basieren) zuerst mein Basisszenario durchgerechnet.

Basisszenario

• Die aktuelle Sparrate X, inflationsindexiert, eingezahlt bis zum FIRE-Zeitpunkt
• Das aktuelle/gewünschte Ausgabeniveau Y ab FIRE, inflationsindexiert
• Unser aktueller kombinierter Depotwert Z (Stand: Ende Juni 2024)
• Portfolio: 100% Aktien mit 0,2% Kostenquote (kein Rebalancing) – in der Simulation werden die historischen Daten von Robert Shiller für den amerikanischen Markt seit 1871 genutzt
• Zeitpunkt für FIRE: 2035 (dann bin ich 45)
• Simulationsdauer: bis 2100, dann bin ich 110 Jahre alt
• Keine gesetzliche Rente oder sonstige regelmäßigen oder einmaligen Zahlungen abgesehen von der oben genannten Sparrate bis FIRE
• Alle Werte in Dollar ohne Umrechnung des Währungskurs (da es sich sowieso nur um Simulationen verschiedener Aktienmarktverläufe handelt und nicht um eine echte Rechnung)

Für diese Daten ergibt sich bei meinem und Christophs kombinierten Depotwerten eine Success Rate von 100%. In jedem der möglichen 76-Jahres-Zeiträume seit 1871 hätten wir also ohne pleite zu gehen nach 11 weiteren Jahren Einzahlungen (also mit 45 Jahren) bis zum Ende des Simulationszeitraums von unserem Vermögen leben können. Das sollte idealerweise auch mit dem Hauskauf so bleiben.

Kurzer Exkurs: Wie realistisch sind die Simulationsrechnungen mit historischen Daten?

Da der simulierte Zeitraum so lang ist, spielen hauptsächlich die Aktienmarkt-Verläufe vor dem zweiten Weltkrieg eine Rolle. In diese Zeitspanne fallen also sowohl die Verläufe, die den „Schwarzen Freitag“ 1929 miterlebt haben als auch all jene Verläufe des amerikanischen Aktienmarkts mit dem Boom der Nachkriegsjahre ab 1950.

Am knappsten an der Pleite vorbei schrammen die Simulationen, die um die Jahrhundertwende starten (1890-1910). Wobei das Wort Pleite hier ein komplett falsches Bild vermittelt. Selbst im ungünstigsten Simulationsverlauf ergibt sich zum Ende des Simulationszeitraums (also grob gesagt, zum Todeszeitpunkt) ein Portfoliowert von über 5 Millionen Dollar.

Im Durchschnitt (der wenig aussagt) ergibt sich ein Endportfoliowert von 53 Millionen Dollar. In der Simulation mit dem günstigsten Aktienmarktverlauf sogar 253 Millionen Dollar. Unvorstellbar viel Geld, vor allen Dingen wenn ich diese Zahlen mit meinem aktuellen Depotwert (über 10 Jahre vor FIRE) vergleiche. Zeit ist wirklich Geld…

Niemand kann voraussagen, wie sich der Aktienmarkt in Zukunft entwickeln wird. Daher kann auch niemand sagen, ob sich mein Depotwert in Zukunft analog zur historischen Entwicklung des amerikanischen Aktienmarkts entwickeln wird. Mein Depot besteht auch nur zu etwa einem Drittel aus amerikanischen Aktien. Die Simulation mit historischen Daten ist jedoch die beste rechnerische Annäherung, die verfügbar ist. Wenn man sich nicht blind darauf verlässt, passt es als grobe Orientierung aus meiner Sicht für eine Entscheidung zwischen zwei Optionen.

Nun also zurück zu den Simulationsrechnungen für meine Situation und die Eigenheim-Frage.

Wie kann ein Hauskauf rechnerisch eine reine Lifestyle-Entscheidung bleiben?

Wir zahlen für unsere Mietwohnung 17.760€ Kaltmiete im Jahr (inkl. eines Stellplatzes in der Tiefgarage, den wir nicht benutzen…) plus 430€ monatlich als Nebenkostenvorauszahlung. Letztere ist im Vergleich zu anderen 3-Zimmer-Wohnungen in Frankfurt ziemlich viel. Durch die verschiedenen Häuser, die wir seit Sommer 2024 besichtigt haben, haben wir herausgefunden, dass wir mit dieser Summe monatlichen Nebenkosten sogar über den Nebenkosten von vielen Einfamilienhäusern liegen.

Wir gehen davon aus, dass wir von den Nebenkosten auch mit einem Einfamilienhaus ungefähr auf dem gleichen Niveau bleiben, haben für unsere Rechnung aber nur mit 15.000€ Kaltmiete-Ersparnis gerechnet, was einen Nebenkosten-Anstieg von bis zu 50% pro Monat abfedern würde. Besser mehr Puffer als zu wenig!

Zwei Szenarien für den Hauskauf: mit und ohne Bank

Ich habe die FIRE-Simulation mit den angepassten Werten wiederholt für zwei verschiedene Szenarien:

Szenario 1: Cash-Kauf

Im Cash-Kauf-Szenario würden wir unser Eigenheim inkl. aller Nebenkosten für den Erwerb und Renovierungen komplett aus dem Depotvermögen bezahlen. Im Gegenzug könnten wir die komplette bisherige Kaltmiete (bzw. 15.000€) zusätzlich sparen und hätten dauerhaft geringere jährliche Ausgaben. Ich habe so lange im Simulationsrechner den aktuellen Depotwert Z1 verringert bis die angezeigte Success Rate unter 100% gesunken ist. So kam in Szenario 1 ein Budget für den Hauskauf (Z – Z1) von 565.000 Euro heraus.

• Szenario 1: Cash-Kauf
  • deutlich reduzierter Depotwert Z1 = Z – ?1
  • die bisherige Kaltmiete wird zusätzlich gespart, d.h. höhere Sparrate X1 = X + 15.000€ bis FIRE
  • reduziertes Ausgabenniveau ab FIRE Y1 = Y – 15.000€
• Hauskaufbudget: 565.000€

Szenario 2: Kauf mit Hypothek

Um das Depotvermögen nicht ganz so stark in das Klumpenrisiko Immobilie zu stecken, wäre auch die Finanzierung mit einer Hypothek möglich. In diesem Szenario 2 bleibt die Sparrate bis FIRE unverändert, denn die gesparte Kaltmiete fließt für die nächsten 10 Jahre als Hypothekenrate an die Bank. Die jährlichen Ausgaben ab FIRE sinken dann aber ebenso stark wie in Szenario 1, da die Hypothek abgezahlt wäre und keine Miete mehr anfällt. Eine längere Darlehenslaufzeit über FIRE hinaus kam für mich persönlich nicht in Frage – das ist einfach eine Sache des Bauchgefühls.

In Szenario 2 ergab sich ein Budget für den Hauskauf (Z – Z2 + Finanzierungssumme) von etwa 15.000€ bis 20.000€ weniger als in Szenario 1. Das ist quasi die Gebühr, die man in Form von Zinszahlungen an die Bank zahlen muss, damit diese einem das Geld leiht. Eine Hypothek aufzunehmen macht rein rechnerisch für uns also keinen Sinn.

Jetzt gilt das absolut nicht für jeden, denn wir sind in der absoluten Luxussituation, dass wir überhaupt die Wahl haben, ob wir eine Immobilie „cash“ bezahlen wollen oder mit Finanzierung. Wie und warum wir uns entschieden haben, dazu später mehr.

• Szenario 2: Kauf mit Hypothek / Finanzierung mit Volltilgung bis FIRE
  • etwas weniger reduzierter Depotwert Z2 = Z – ?2
  • Sparrate X unverändert (Annahme: die bisherige Kaltmiete entspricht der Kreditrate)
  • reduziertes Ausgabenniveau ab FIRE Y2 = Y1 = Y – 15.000€ (dann fällt die Kreditrate weg)
• Hauskaufbudget: 545.000€

Reality Check 1

Das errechnete Maximalbudget von 565.000€ kann natürlich nicht komplett für ein Haus ausgegeben werde. Zunächst sind da die Kaufnebenkosten, die in den meisten Ratgebern mit 12,75% (für Hessen) angegeben werden. Darin enthalten sind Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, allerlei Gebühren für den Notar und andere involvierte Ämter. Somit bleiben schon einmal maximal 500.000€ Budget für die eigentliche Immobilie übrig. Darin enthalten sein müssen dann aber auch bereits die Kosten für die Renovierung oder sogar Sanierung des Gebäudes, den Umzug sowie eventuell benötigte neue Möbel und Einrichtungsgegenstände.

Mehr Puffer für besseren Schlaf

Das bisher betrachtete Szenario enthält zwar etwas Puffer für eine Steigerung der Nebenkosten, allerdings keinen Puffer für allgemeine Kostensteigerungen, die der Erwerb eines Eigenheims so mit sich bringt und bringen kann. Ich habe mich mit diesen Szenarien nicht wirklich wohlgefühlt, da insbesondere bei zwei Annahmen in der Simulationsrechnung der Teufel im Detail steckt:

Inflationsindexierte Sparrate (X)

Auch wenn die jährliche Kaltmiete sofort wegfallen würde und zu 100% der Sparrate hinzugerechnet werden könnte, steigt die Sparrate danach ja nicht automatisch mit der Inflation. Eine Erhöhung der Sparrate ist für mich nur dann möglich, wenn meine Gehaltssteigerungen in der Zukunft höher sind als die allgemeine Inflation, denn ansonsten brauche ich das zusätzliche Gehalt ja vollständig, um die allgemeine Teuerung der Lebenshaltungskosten abzufangen. Schaut man sich die Entwicklung der Reallöhne in den letzten Jahren an (eher eine Seitwärtsbewegung), zeigt sich, wie ambitioniert diese Annahme ist. Wenn ich realistisch auf meine eigene Gehaltsentwicklung in den nächsten Jahren schaue, wird es sehr schwierig sein, die Sparrate immer mit der Inflationsrate zu erhöhen.

Nimmt man diesen einen kleinen Haken aus der Simulation heraus, sinkt die Success Rate im Szenario 1 (also die Nicht-Pleite-Wahrscheinlichkeit) von komfortablen 100% auf 88,5%. Um wieder auf 100% zu kommen, muss das Hauskaufbudget sinken. Maximal inkl. aller Nebenkosten sind dann noch 485.000€ drin (80.000€ weniger als in Szenario 1).

Ausgabenniveau zum Start von FIRE (Y)

Die FIRE-Simulationsrechner fragen nach dem Ausgabenniveau zum Start von FIRE. Mit einem Klick lässt sich dieser Betrag an die Inflation koppeln, sodass man sich als Rentner immer gleich viel leisten kann.

Allerdings fragen die Rechner nach den Ausgaben zum Start der Rentenphase und bieten nicht die Möglichkeit, einen heute als ausreichend angenommenen Betrag für die Zukunft an die Inflation zu koppeln. Wenn mir heute 55.000€ zum Leben super ausreichen, sieht das bei nur 2% Inflation in 10 Jahren ganz anders aus! Dann haben diese heutigen 55.000€ nämlich nur noch eine Kaufkraft von rund 45.000€. Möchte man bei 2% Inflation in 10 Jahren eine Kaufkraft von 55.000€ haben, muss man heute 67.000€ beiseite legen.

Daher ist es eine sehr optimistische Annahme für das FIRE-Ausgabenniveau in 10 Jahren, wenn ich einfach mein heutiges Ausgabenniveau nehme und meine komplette jährliche Kaltmiete davon abziehe. Berücksichtigt man hier eine angenommene Inflationsrate von 2% für 10 Jahre und setzt diesen Betrag als neues anfängliches Ausgabenniveau an, sinkt die Success Rate beim eben berechneten maximalen Budget von 485.000€ auf nur noch 83%.

Um wieder auf 100% Success Rate zu kommen, muss das Budget weiter sinken. Am Ende bleiben so nur noch 275.000€ übrig als maximales Hauskaufbudget inkl. Nebenkosten. Das ist sehr wenig für ein Eigenheim! Zumindest im Rhein-Main-Gebiet, wo ich wohne & arbeite und daher auch bleiben möchte.

Übrigens: Berücksichtige ich die Inflation der nächsten 10 Jahre mit angenommenen 2% p.a. beim Start-Ausgabenniveau für FIRE, sinkt auch im Basisszenario „FIRE mit 45“ die Success Rate auf nur noch 91%. Man sieht, welchen großen Einfluss diese vermeintlich kleinen Details auf den eigenen Finanzplan haben können!

Was haben wir bis hierhin gelernt zur Lifestyle-Entscheidung für ein Eigenheim?

• Niemand weiß, wie sich der Aktienmarkt oder das eigene Depot in Zukunft entwickeln werden
• Historische Daten der Entwicklung des amerikanischen Aktienmarkts seit 1871 sind die beste Datengrundlage für Simulationsrechnungen zu FIRE
• Der Teufel steckt im Detail: Die (korrekte) Voraussage der zukünftigen Lebenshaltungskosten unter Berücksichtigung der Inflation kann eine FIRE-Rechnung von „todsicher“ zu „ziemlich risikoreich“ umschlagen lassen
• Idealerweise sollte die Sparrate Jahr für Jahr mit der Inflation mitsteigen
• Wer ein Haus vollständig ohne Bank finanzieren kann, sollte dies (zumindest mathematisch gesehen) tun: „Das Depot schonen“ ergibt rechnerisch keinen Sinn (außer psychologisch, was ja auch sehr wichtig ist)
• Berücksichtige ich alle diskutierten Puffer-Faktoren, ist ein Hauskauf keine reine Lifestyle-Entscheidung ohne Einfluss auf meinen FIRE-Plan mehr, da das so berechnete Budget zu gering ist

Was nun?

Wir haben uns auf Basis der verschiedenen Simulationsrechnungen und Puffer-Abwägungen zunächst Häuser angeschaut, die bis 350.000€ Gesamtbudget kosten, d.h. einen Kaufpreis bis ca. 300.000€ ohne Nebenkosten hatten. Das ist zwar etwas höher als das rechnerische Maximalbudget von 275.000€, aber wäre noch recht nah dran gewesen.

Da gibt es im erweiterten Umfeld mit ca. 45 Minuten Pendelzeit zu unseren Arbeitsplätzen tatsächlich ein paar Angebote. Durch die Besichtigungen haben wir jedoch gelernt, dass wir auf jeden Fall einen S-Bahn-Anschluss haben wollen und nur in einen Ort ziehen würden, der mindestens einen Bäcker und am besten einen Supermarkt hat. Mit diesen Anforderungen wurde es im gesetzten Budgetrahmen schon deutlich schwieriger, geeignete Häuser zu finden.

Wenn aus der Lifestyle-Entscheidung eine Finanz-Entscheidung wird

Nach einigen Besichtigungen und viel Recherche auf allen möglichen Immo-Portalen im Internet haben wir festgestellt, dass wir mit etwas mehr Budget deutlich besser passende Immobilien finden könnten (no surprise here). 350.000€ waren dann doch einfach zu wenig, um etwas zu finden, was unseren Vorstellungen entsprach. Als warf ich noch einmal den Simulationsrechner an und probierte aus, was es für einen Einfluss auf unseren Weg zu FIRE haben würde, wenn wir insgesamt 450.000€ Budget ausgeben würden.

Tatsächlich ist diese Budgeterhöhung (mit weiterhin 100% Success Rate) laut Simulationen möglich, wenn wir FIRE ein Jahr nach hinten verschieben. Das war somit die rechnerische Entscheidungsgrundlage, um uns für oder gegen das Eigenheim zu entscheiden. Wenn wir also ein Objekt finden, bei dem wir sagen, Ja, dafür lohnt sich ein Jahr länger arbeiten!, dann würden wir es kaufen.

Und tatsächlich haben wir so ein Haus gefunden 🙂

Wer kann schon die Zukunft voraussagen…

Wie oben bereits gesagt, kann niemand vorhersagen, wie sich der Aktienmarkt in Zukunft entwickeln wird. Bis 2035 ist es noch eine lange Zeit! Mir persönlich erscheint daher „ein Jahr länger“ nicht besonders lang. Ob es jetzt noch 11 oder 12 Jahre oder vielleicht auch 10 oder 15 Jahre bis FIRE werden, wenn der Aktienmarkt sich in die eine oder andere Richtung entwickelt – wer kann das schon sagen?

Bei FIRE ist sowieso keine mathematisch wasserfeste Vorausberechnung möglich, sondern immer nur Simulationen auf Basis historischer Daten. Je näher dran jemand an FIRE ist, desto besser wird die Simulation zur Realität passen, denn immer mehr Variablen (wie das Ausgabenniveau oder das aktuelle Zinsumfeld) sind bekannt. Aber 10+ Jahre im Voraus – da ist jede Rechnung eher eine grobe Annäherung als exakte Wissenschaft. Nicht, weil die Simulationsrechner ungenau wären, sondern weil das Leben sich noch viel verändern kann in der Zwischenzeit.

Die Vorteile des Eigenheims, die gibt es bei einem passenden Immobilienkauf sofort. Für uns sind diese Vorteile unter anderem:

• Ein eigener Garten statt nur Hochbeete auf dem Balkon
• Zwei Arbeitszimmer statt dass einer von uns im Home Office am Esstisch arbeiten muss (der im gleichen Raum steht wie Küche & Wohnzimmer)
• Einen Abstellraum für Putzmittel, Vorräte, Hauhaltsgegenstände statt ein dafür eigentlich ungeeigneter Schrank
• Genug Platz im Keller zum Wäschetrocknen statt einen Wäscheständer mitten im Wohn-/Esszimmer/Küche

Dazu kommt auf der anderen Seite aber natürlich auch die ganze (auch finanzielle) Verantwortung des Eigenheimbesitzers. Da man nie wissen kann, womit einen eine Immobilie so im Laufe der Jahrzehnte überraschen wird, wollte ich einen möglichst soliden Finanzplan haben.

Wie sieht unser Finanzplan für den Hauskauf konkret aus?

Dazu mehr in Teil 2, sonst wird dieser Artikel zu lang & die Veröffentlichung dauert noch länger…

War für dich die Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim eine reine Finanzentscheidung? Wie viele Jahre würdest du FIRE für den Traum vom Eigenheim in die Zukunft verschieben? Wie hast du entschieden, wie viel Eigenkapital du beim Immobilienkauf einbringen willst – einfach alles, was bis zu dem Zeitpunkt angespart war oder bewusst weniger, um mehr Puffer oder mehr Anlagevermögen für den Kapitalmarkt zu behalten?